Die Warteschlange vor der Altbauwohnung im Berliner Stadtteil Wedding zieht sich an einem regnerischen Dienstagnachmittag über achtzig Meter den Gehweg entlang. Junge Paare mit Aktenordnern voller Gehaltsnachweise, Schufa-Auskünfte und Bürgschaften stehen neben alleinerziehenden Müttern und pensionierten Handwerkern. Alle bewerben sich um dieselbe Zweizimmerwohnung mit 58 Quadratmetern für 1.150 Euro kalt. Eine Szene, die sich so oder ähnlich jede Woche in Berlin, Hamburg, München, Frankfurt oder Köln abspielt.

Wohnen ist in Deutschland zur sozialen Kernfrage der Gegenwart geworden. Nach den aktuellen Untersuchungen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) und des Deutschen Mieterbundes (DMB) gibt mittlerweile mehr als jeder vierte Mieterhaushalt über vierzig Prozent seines verfügbaren Nettoeinkommens für die Warmmiete aus. Bei Alleinerziehenden und Rentnern in Großstädten steigt dieser Anteil oft auf über fünfzig Prozent. Von der klassischen Daumenregel, wonach Wohnkosten maximal ein Drittel des Gehalts betragen sollten, haben sich die Realitäten längst entkoppelt.

Stefan Neubert hat für diesen monatlichen Longread acht Menschen in ganz Deutschland befragt: von der Erzieherin in München über den Schlosser in Dortmund bis zum genossenschaftlichen Wohnungsbauunternehmer in Leipzig. Ihre Berichte verdeutlichen, wie die Wohnkostenkrise den gesellschaftlichen Zusammenhalt aushöhlt und weite Teile der arbeitenden Bevölkerung aus den Innenstädten verdrängt.

Ein wesentlicher Treiber der Mietsteigerungen bei Neuverträgen sind sogenannte Index- und Staffelmieten. Was Vermietern eine automatische Anpassung an die allgemeine Teuerungsrate oder feste Erhöhungsschritte garantiert, hat sich für Mieter in den Inflationsjahren zu einer finanziellen Zeitbombe entwickelt. Gleichzeitig laufen bundesweit jedes Jahr zehntausende Sozialwohnungen aus der Preisbindung aus, während der Neubau bezahlbaren Wohnraums infolge hoher Zinsen und strenger Bauvorschriften drastisch eingebrochen ist.

Der historische Rückblick offenbart das Ausmaß der verfehlten Wohnungspolitik: In den 1980er Jahren verfügte die Bundesrepublik über fast vier Millionen Sozialwohnungen mit Mietpreisbindung. Durch den massiven Verkauf kommunaler Wohnungsbestände an internationale Finanzinvestoren in den neunziger und nuller Jahren sowie das Auslaufen jahrzehntelanger Belegungsrechte schrumpfte dieser Bestand auf heute kaum noch eine Million Einheiten. Jährlich fallen mehr geförderte Wohnungen aus der Bindung, als durch Neubau hinzukommen.

Erschwerend kommt die Krise des Wohnungsbaus hinzu. Die Kombination aus gestiegenen Kreditzinsen, explodierten Materialkosten und einer Flut von über dreitausend bautechnischen DIN-Normen hat dazu geführt, dass ein Quadratmeter Neubau heute kaum noch unter zwanzig Euro Kaltmiete wirtschaftlich realisierbar ist. Private Projektentwickler ziehen sich reihenweise zurück oder melden Insolvenz an, während kommunale Wohnungsbaugesellschaften unter Eigenkapitalmangel leiden.

In den Universitäts- und Boomstädten greifen Vermieter vermehrt zu rechtlichen Grauzonen: Die Vermietung von möblierten Apartments oder Kurzzeitwohnen hebelt die gesetzliche Mietpreisbremse in vielen Fällen faktisch aus. Quadratmeterpreise von 25 bis 35 Euro kalt sind bei solchen Angeboten keine Ausnahme mehr, was Studierende und Auszubildende vor schier unlösbare Probleme stellt.

Auf dem Land und in strukturschwachen Regionen Ostdeutschlands zeigt sich das gegenteilige Bild: Leerstand, verfallende Gründerzeithäuser und sinkende Immobilienpreise. Doch nützt dieser günstige Wohnraum den Menschen in den Ballungsräumen wenig, solange Arbeitsplätze, Schulen, Universitäten und schnelle Bahnverbindungen in den ländlichen Räumen fehlen.

Ein weiterer Konfliktherd liegt in der energetischen Sanierung des Gebäudebestands. Zwar begrenzt das Mietrecht die Modernisierungsumlage auf maximal acht Prozent der aufgewendeten Kosten pro Jahr, doch summieren sich neue Dämmungen, Fenster und Wärmepumpen bei Bestandsmietern rasch auf monatliche Mehrkosten von mehreren Hundert Euro. Mieterschützer warnen vor einer grünen Gentrifizierung, wenn Klimaschutzmaßnahmen ohne entsprechende staatliche Sozialzuschüsse allein auf die Mieter abgewälzt werden.

Als Gegenbewegung formieren sich alternative Modelle bürgerschaftlichen Wohnens: Das Mietshäuser Syndikat, Mehrgenerationen-Genossenschaften und die Vergabe von Grundstücken im Erbbaurecht an gemeinwohlorientierte Träger beweisen, dass Wohnraum dauerhaft dem Spekulationsmarkt entzogen werden kann, wenn die rechtlichen Rahmenbedingungen stimmen.

Befürworter verweisen immer wieder auf das Wiener Modell des sozialen Wohnungsbaus: In der österreichischen Hauptstadt leben über sechzig Prozent der Einwohner in städtischen Gemeindebauten oder geförderten Genossenschaftswohnungen mit lebenslangem Mietrecht und gedeckelten Quadratmeterpreisen. Ein solcher breiter Mittelstandsansatz verhindert die Stigmatisierung von Sozialwohnungen und sichert eine lebendige soziale Durchmischung in allen Stadtteilen.

Experten fordern eine grundlegende Reform der Bodenpolitik: Die massive Förderung gemeinnützigen Wohnungsbaus, die Schließung der Schlupflöcher bei der Mietpreisbremse und ein bundesweites Vorkaufsrecht für Kommunen, um Grundstücke der Spekulation zu entziehen.

Die folgenden acht Stimmen aus Berlin, München, Dortmund, Leipzig, Freiburg, Hamburg, Schwerin und Chemnitz geben der Wohnungsnot ein Gesicht und zeigen, wie Bürgerinnen und Bürger um ihr elementares Recht auf ein bezahlbares Dach über dem Kopf kämpfen.